Novidades nas prórrogas

RDL 28/2026 e RDL 29/2026

Recentemente aprobaron dous reais decretos que afectan de maneira significativa aos arrendamentos de vivenda: o Real Decreto Lei 28/2026, do 6 de outubro, polo que se adoptan medidas urxentes para reforzar a estabilidade dos contratos de arrendamento de vivenda habitual, e o Real Decreto Lei 29/2026, do 6 de outubro, polo que se adoptan medidas urxentes para a protección da función social da vivenda e a ampliación da oferta de vivenda asequible.

Aínda que ambos se publicaron no BOE do 7 de outubro de 2026, a entrada en vigor do RDL 28/2026 quedou aplazada ata o 15 de novembro de 2026. Esta norma inclúe:

• Unha nova prórroga automática dos contratos de arrendamento de vivenda habitual por períodos de 5 ou 7 anos (se o arrendador é persoa física ou xurídica, respectivamente), se ningunha das partes di nada.

• Unha indemnización obrigatoria, a favor do inquilino, no caso de que o arrendador decida non renovar o contrato de arrendamento.

Pola súa banda, o RDL 29/2026, vixente desde o 8 de outubro de 2026, incorpora novidades en canto ás prórrogas dos contratos de arrendamento de vivenda. Véalas a continuación.

 

Prórrogas extraordinarias

Dous anos máis

O inquilino pode solicitar que o contrato de alugueiro se prorrogue por períodos dun ano, ata un máximo de dous anos máis. Durante esa prórroga, mantéñense a mesma renda e o resto das condicións do contrato vixente. Para que poida solicitarse, deben cumprirse os seguintes requisitos:

• Debe existir un contrato de arrendamento de vivenda habitual que estea suxeito á Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) do 94 e que estea vixente o 8 de outubro de 2026. Ademais, o período de duración inicial de dito contrato, de prórroga obrigatoria ou tácita, debe finalizar antes do 31 de decembro de 2028. Tamén poderán acollerse a dita prórroga os contratos que, nesa data, se atopen en tácita recondución.

• O inquilino debe estar ao corrente de pago da renda tanto no momento de solicitar a prórroga como durante os oito meses anteriores.

• A prórroga non é automática: é necesario que o inquilino a solicite ao arrendador.

Iso si, teña en conta que o arrendador non estará obrigado a aceptar esta prórroga extraordinaria nos seguintes casos:

• Se ambas partes acordaron outras condicións distintas para continuar o alugueiro.

• Se acordaron a renovación do contrato ou asinar un novo cun alugueiro, polo menos, un 5% inferior ao que viña pagando o inquilino.

• Se o arrendador acredita que necesita a vivenda para si ou para os familiares que indica a lei, aínda que esta posibilidade non se incluíse no contrato.

 

Tampouco aplica

Existen determinadas situacións nas que esta prórroga extraordinaria de dous anos non é aplicable:

• Se a vivenda se atopa nunha zona tensionada, será preferente a aplicación da prórroga anual extraordinaria de ata tres anos (que xa prevía a LAU anterior ao RD 29/2026).

• Se o inquilino se atopa nunha situación de vulnerabilidade económica e social, poderá solicitar a prórroga extraordinaria de un ano de duración, prevista tamén na LAU.

 

Os nosos profesionais están á súa disposición para asesorarlle sobre todas estas novidades, resolver calquera dúbida e axudarle no seu caso concreto.